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2019-09-21 00:08 来源:爱丽婚嫁网

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2019-09-21 08:00:00|来源:经济观察网
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    8月份历来是房企集中“期中考”的时节,不少房企在8月下旬陆续交出半年度成绩单。

对于多数房企而言,2019年上半年并不轻松。目前已经公布中期业绩的房企,销售规模虽然继续增长,但增速较2018年同期显著放缓。

TOP5房企由于体量原因,增速更进一步放缓,个别甚至出现了负增长。TOP5之外的上市房企,虽然部分的规模增速依然超过20%,但与往年相比,这一数字大幅下滑。

房企对于下半年市场普遍不乐观。政策面的信号十分明确,此前中央政治局会议提出,不将房地产作为短期刺激经济的手段。同时房企融资环境也全面收紧。

在这样的趋势下,“规模”不再受到房企的青睐,与之相对的是,多数房企都将现金流、回款、降杠杆放到了经营战略中的首位。

在土地市场,多数房企都表态要采取审慎的下本策略,不拿地王。融创孙宏斌在2019年中期业绩会上就表示,下半年除非是特别好的地,拿地基本是停止的。

诚如万科总裁祝九胜在半年度业绩会上所言,面对当下市场,万科的策略是敬畏市场、顺势而为,“争当好学生、答好难题目。”

增速放缓

规模在增长,速度更慢了。这句话适用于今年上半年的多数房企。

TOP5房企的表现尤为明显。万科上半年实现销售金额3340亿元,同比上涨9.6%,增幅与去年同期的9.9%相比,略有降低,2017年上半年万科的同比增幅则是45.8%。

恒大6月份实现合约销售金额约为502.6亿元,较去年同期增长约0.4%。据此测算恒大上半年累计合约销售额为2916.9亿元,同比下滑了约4%,去年恒大同期销售额为3041.8亿元,同比增长24.6%。

碧桂园6月单月实现权益销售额约603.9亿元,较2018年6月同比减少18.84%。

根据克而瑞数据,今年1-7月,碧桂园、恒大的全口径业绩规模较去年同期分别同比微降2.8%和5.5%。1-7月,按照可比口径统计,TOP100规模房企的累计业绩同比增速在4%左右,行业整体规模增速较2018年放缓显著。

TOP5中的另一家,融创上半年合约销售额2141.6亿元,较去年同期增长约11.8%,大幅低于上年同期76%的增幅。

克而瑞研究中心副总经理杨科伟对经济观察报表示,企业间分化越来越明显,龙头房企尤其是TOP5房企,接下来保持个位数的规模增速会成为常态:“任何事物发展规律皆是如此,雪球越滚越大也就越滚越慢了。”

TOP5之外,绿地上半年实现合同销售金额1676.85亿元,同比增长3.1%,去年这一数字是22%。

2019上半年,华润置地实现签约额1188亿元,同比增长26%,但增速较去年同期回落10.3个百分点。实现营业收入458.5亿元,同比增长4.7%,增速较去年同期回落36个百分点。

此前凭借高速规模扩张而冲进千亿的闽系房企,今年画风也大变。正荣地产上半年实现586.07亿元合约销售额,同比增长仅0.8%;去年正荣同期增速高达170.3%,增速下滑幅度较大。

另外一家闽系房企融信中国今年上半年合约销售额达567亿元,同比增长4%,而去年它的同比增幅为75.7%。

不仅是销售增速放缓,部分房企的利润增速也一并放缓。8月9日,去年的“利润王”恒大发布盈利预警,公告称,恒大上半年净利润预计约为270亿元,同比下降约49%;核心业务净利润预计约为300亿元,同比下降约45%。

对于利润下降原因,恒大表示,合约销售额与去年同期差不多,利润下降主要是由于上半年交楼面积减少所导致。

增速放缓之外,还有一些房企的销售规模出现下滑。根据朗诗绿色地产的中期业绩报告,今年上半年朗诗实现签约销售额约114.8亿元,同比下降29.8%,上半年公司仅完成全年400亿销售目标的28.7%。

不过,朗诗掌门人田明一向并不看重规模增长单一指标。他此前曾对经济观察报表示,朗诗不太重视土地储备,也不重视是否完成了下本计划:“在地很贵的时候,你为了土地储备,为了开发量,为了签约销售,拼命拿地,我觉得这个都不够理性,我可以让一让,我也没说过了今年明年就不过了,我更看重的是长远的发展,能活的更长一点。从长期来看你的增长怎么样,而不是仅仅盯着某一年看。”

田明强调,朗诗对于规模的考量首先建立在是否盈利的基础之上:“规模我们也想要,但是不能盈利的那种规模风险太大了。”

战略收缩

半年小考已过关,面对走向尚未明朗的下半年市场,房企应该如何应对?

从房企未来规划和目标来看,大多数房企选择了同一路径——放缓扩张步伐、降杠杆,同时加速去化、抢回款。

经历了上半年高调拿地之后,下半年旭辉要改变策略。旭辉行政总裁林峰透露,在当前形势下,旭辉会放缓扩张步伐,放慢拿地节奏,“因为第一是觉得地价会回稳,第二是因为我们土储够了。”

截至7月底,旭辉总土地储备共计6300万平米,总货值9800亿元,下半年可售货值约为2300亿元。“下半年会减少进入新城市,在原有城市深耕。当然,也许四季度会出现下本窗口期,大家都不拿地的时候可能又会有拿地的机会。”林峰说,下半年旭辉的运营关键词是以销定产、降低库存、提高去化、加快回款。

对于下本,旭辉有一条自己的下本红线:守住安全底线和纪律,下本额会在销售额回款的50%左右。

在融资方面,林峰表示,公司会进一步压缩境外的美元债,第二仍然会追求融资多元化,第三则是维持自身造血功能和原有的财务纪律,以收定支。

上半年在武汉等城市大举拿地、并且做了几笔并购的融创,也宣布下半年在土地市场要放缓拿地节奏。在中期业绩报告中,融创方面表示,下半年会严控下本,仅在确保流动性充裕及杠杆率保持长期下降趋势的前提下,把握少数特别优质的机会。

在中期业绩会上,孙宏斌透露,因为去年没怎么拿地,今年上半年融创拿地显得稍多一些:“但按我们的地位,拿的地其实不多。”他进一步表示,四五月份融创基本停止拿地,下半年基本没有下本指标,除非是特别好的地,拿地基本是停止的。

作为龙头房企,万科的战略选择一向颇受关注。万科首席运营官张旭在业绩会上表示,万科把每天都是卖楼的好日子当成经营策略,坚持积极销售、积极回款、做好长期库存的去化和存量资源的梳理。

至于万科的投资策略,张旭透露,万科拿地的时候是根据收了多少钱回来才能拿多少地,所以也没有固定的拿地计划,但拿地策略集中在核心都市圈。

祝九胜承认,融资收紧对房地产行业肯定会带来一些影响,但万科一直坚持比较稳健的策略:“我们在这个过程中会根据货币市场的变化来调整我们的经营节奏,持续控制好负债率。”

增速放缓之后,不少此前激进扩张的房企都表态要进一步降杠杆。

此前在多个城市拿下地王项目的融信中国,近年来主要经营目标转为降杠杆。今年上半年,融信净负债率从2018年末的105%降至77%,下调了28个百分点。按照规划,融信要求未来净负债率要维持在70%-90%之间,此外,只将回款金额的30%-50%用来拿地。

融信掌门人欧宗洪表示,政策对房地产企业,特别是房地产企业的融资,有各种限制:“特别是高杠杆企业,国内债券各方面进行限制,信托基本上也是限制,前端融资也是限制。”

他透露,在土地市场,如果接下来有好的机会、价格便宜一点,融信就会多拿地,如果土地价格依然高企,融信的主要策略依然是优化财务杠杆。


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